楼市预测难灵验 交易不如掷铜钱

来源:网络整理    作者:采集侠    人气:    发布时间:2018-05-16    

深圳居民黄涛至今仍在为他3年前的卖房决定而后悔。由于相信“楼市专家”看空的预测,2010年,他以8000元/平方米的价格卖掉了一套位于深圳龙岗的108平方米的房子,可如今当地住房的价格已涨至15000元/平方米。算起来,3年后他浮亏了约70万元。

实际上,楼市到底该看空还是看多,争论似乎用无休止。到了2013年的3月,这又成为一个多空双方争执不下的关键时点,双方基于各自的立场放出了不同的解读———知名房地产商任志强发话说,这个月里房价将暴涨;评论人士“牛刀”则立帖为誓,称房价泡沫会在3月破裂。

在过去房地产市场勃兴的十年间,这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次地上演。预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”,就房价的走势指指点点,其中既有唱空者喊出“楼市不崩盘,我就去跳楼”等非理性口号,也有唱多派夸下“25年后北京房价达到80万元/平方米”的海口。观点的截然对立,也显示出要准确预测中国楼市,在多重因素制约下是何等艰难。

案例分析

信“专家” 购房者损失惨重

2009年,楼市由一轮“小阳春”迅速引发全面的暴涨,并最终招致中央及部分地方的决策层出台一系列调控措施,如取消七折利率、首套房契税优惠调整等。

此时身为深圳一家地产公司中层管理人员的黄涛看到,部分城市的房价已经开始下行,于是开始担忧楼市可能重演2008年下半年的大跌行情。

就在同一时期,平日黄涛所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态,使他对自己的分析更为确信。2010年3月,在考虑了一个月之后,黄涛终于下定决心,将自己位于深圳龙岗的一处108平方米的房产以8000元/平方米的价格卖掉。黄涛将这笔购房款一分为二:25万元进入股市“做长线”;另一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产。

3年过去,黄涛为自己的决定“悔青了肠子”。他告诉记者,自己出手的那套龙岗房产的价格现已涨至每平方米15000元。更“悲催”的是,他投入股市的25万元却已缩水到8万元。

而那套在长沙投资的房子,虽然也有升值,但却远远无法弥补这部分损失———过去3年中,那套房子每平方米只涨了800元。大致算来,黄涛的这笔交易,浮亏约60万~70万元。

黄涛的案例不是个案。因为相信所谓的专家意见,认为楼市会“一直向上”的投资客老王也曾遭遇滑铁卢。

2007年,虽然经历前期的一路疯涨,但老王仍在西部一座二线城市以全款买下了一套140多平方米的房产,即使按照全款享受5%的总价优惠,该套房产的单价仍然超过了7000元/平方米。“专家说城中心的土地供应今后会越来越少,房价是不可能下跌的。”老王告诉记者。

然而事实证明老王的出手正处在那一时期房价的顶部。到2008年,因金融危机、房地产调控等一系列因素的影响,全国楼价曾大面积下跌,老王所购楼盘到当年底的价格已经低至不足5000元,降幅超过30%。

“一个跟我同一个单元购买同一个户型的小区业主,就算把七成按揭款20年的利息全部算上,总房款才刚刚90万,比我全款优惠后的110多万还少了足足20万。虽然现在楼价经过反弹已经又超过了当初我买的水平,但我当时要是没听专家的话,就只晚一年出手,岂不是拿同样的钱加点按揭就能换来两套房。”老王到现在还为当初的投资决定而痛悔不已。

观点对垒

唱空派的落空和春天派的“春天”

十多年以来,各色人物开始不断预测房价,甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论,然而事实证明,这种预测不靠谱。

2001年末,清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表《2002,房地产的冬天》的访谈,结合当时的商品房积压数据表示楼市泡沫严重,由此开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。其后,谢国忠、易宪容和牛刀等学者又长期唱空楼市,但中国楼市却罕有他们所预测那样的大降。

谢国忠唱空内地楼市始于2004年。当年10月,谢国忠在题为《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称,巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂,不会超过一年”。随后从2005年至2010年,他又先后多次发表唱空楼市的预测。去年2月,谢国忠称2012年房价可能会下跌25%,而未来3年内跌幅有可能达到50%;而5个月后,他又改称“房价并不会一下子崩盘,而是会像股市一样,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%”。

可实际上,在谢国忠唱空楼市的9年间,上海楼市均价已从2004年时的每平方米6000~7000元涨至目前的2万元以上。

与“唱空派”截然相反,以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。

在有“调控年”之称的2005年,任志强称调控的目的在于稳定房价,而非打压房价,并由此预测2006年的房价会上涨。自2010年“史上最严调控”出台实施至今,任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他最近的一次预测发布于2012年9月,他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看,这一预测较他的对手更有说服力。

亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存也被视为“春天派”的主力之一。当有专家因楼市前期成交惨淡而提出可能导致降价的说法时,陈宝存表示,“怎么降的,肯定会再怎么涨回去”———依眼下的情况看,此话并不算虚妄。

业界乱象

全民大竞猜 “赌局”成一景

从知名专家到社科院,再到投行甚至各色草根人物,都不断发表着自己对于房价的预测,楼市预测俨然一个全民参与的竞猜游戏。

2011年时,巴曙松认为当年房价“下跌10%也不算多”;2012年4月,茅于轼表示楼市泡沫已无药可救,最后必然会走向破灭,届时房价下降50%都不过分,而且2012年很可能“有大型房地产企业破产”。但上述经济学家的预测均与结果相距甚远。

中国社科院每年也会发布《房地产蓝皮书》,预测未来的房价走势。此后的楼市走向表明,社科院的多数预测未能成真。以2007年为例,当年70个大中城市房价涨幅为7.6%,超出了社科院回落5%的预期。再比如2008年时,国内房价因金融危机的爆发而下行,也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年,房价迎来史上最疯狂的一轮暴涨,并且暴涨势头延续到2010年,这均不符合社科院之前的预测。“社科院预测的准确度还不如掷铜钱。”评论人士朱大鸣刊文称。

投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月,巴克莱资本研究发布报告称,2012年中国房价将下跌10%至30%;汇丰银行则预计,一线城市的房价可能有20%到30%的下调空间———如前所述,这一场景并未到来。

有人看涨、有人看跌,“楼市专家”间的赌局时有发生,赌注从“登报道歉”到“裸奔”不一而足。

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